{"id":1541,"date":"2014-06-11T13:14:02","date_gmt":"2014-06-11T12:14:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cludts.be\/?page_id=1541"},"modified":"2026-10-06T14:03:45","modified_gmt":"2026-10-06T13:03:45","slug":"usufruit","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.cludts.be\/fr\/usufruit\/","title":{"rendered":"L&rsquo;usufruit"},"content":{"rendered":"<h2><span style=\"color: #ff6600;\">Un immeuble en usufruit en soci\u00e9t\u00e9<\/span><\/h2>\n<p style=\"text-align: justify;\">La pratique de l\u2019achat d\u2019immeuble en usufruit pour la soci\u00e9t\u00e9 est devenue courante. Il faut faire attention au fisc qui taxe les abus. \u00c0 la lumi\u00e8re de l\u2019\u00e9volution de la jurisprudence et de la position de l\u2019administration fiscale, l\u2019on peut tirer des conclusions de ce qui est possible dans les constructions d\u2019achats d\u2019immeubles.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #ff6600;\">La valorisation de l\u2019usufruit :<\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sans aucun doute la question la plus pertinente. L\u2019administration a pris presque 10 ans avant de comprendre que le probl\u00e8me est bien l\u00e0. Le raisonnement de base est que pour que des frais soient d\u00e9ductibles il faut qu\u2019il serve \u00e0 produire des revenus imposables. \u00c9videmment ceux qui ont achet\u00e9 des usufruits en soci\u00e9t\u00e9s uniquement pour faire des pertes ont eu des probl\u00e8mes. Il faut faire le calcul comme dirigeant d\u2019entreprise qui cherche un investissement rentable pour sa soci\u00e9t\u00e9. Il faut donc toujours faire un plan financier pour calculer la rentabilit\u00e9 du projet. Cette logique doit s\u2019appliquer dans tous les cas d\u2019investissements importants aussi bien pour un immeuble qu\u2019un entrep\u00f4t, une machine, un camion ou des outils.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #ff6600;\">Exemple de calcul d\u2019usufruit \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e :<\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Loyer mensuel brut : 2.000,00 \u20ac Il faut d\u00e9duire des charges pour obtenir le loyer net. Comme ordre de grandeur entre 10 et 25 % en fonction de l\u2019\u00e9tat de l\u2019immeuble. Ici il reste par exemple 1.500,00 \u20ac. Ensuite l\u2019on multiplie par 12 pour avoir le loyer annuel soit 18.000,00 \u20ac. Apr\u00e8s cela l\u2019on multiplie le loyer annuel par un coefficient en fonction de la dur\u00e9e :<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>Pour une dur\u00e9e de 5 ans \u00e0 multiplier par 4,45, l\u2019usufruit est \u00e9gal \u00e0 80.100,00 \u20ac<\/li>\n<li>Pour une dur\u00e9e de 10 ans \u00e0 multiplier par 8,11, l\u2019usufruit est \u00e9gal \u00e0 145.980,00 \u20ac<\/li>\n<li>Pour une dur\u00e9e de 15 ans \u00e0 multiplier par 11,12, l\u2019usufruit est \u00e9gal \u00e0 200.160,00 \u20ac<\/li>\n<li>Pour une dur\u00e9e de 20 ans \u00e0 multiplier par 13,59 l\u2019usufruit est \u00e9gal \u00e0 244.620,00 \u20ac<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">Ceci est une formule ancienne dite des notaires qui peut \u00eatre utilis\u00e9e pour une rapide valorisation provisoire.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #ff6600;\">Autres formules r\u00e9centes du calcul d&rsquo;usufruit \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termnin\u00e9e<\/span><\/h3>\n<p>Il existe des formules plus r\u00e9centes et valid\u00e9es par les tribunaux ou l&rsquo;administration fiscale. On peut retenir 3 formules.<\/p>\n<ol>\n<li>La m\u00e9thode Ruysseveld qui a marqu\u00e9 une base de calcul encore toujours valable aujourd&rsquo;hui, mais dont le coefficient d&rsquo;actualisation \u00e0 subit de nombreuses \u00e9volutions. Jusqu&rsquo;en 2016 l&rsquo;administration acceptait cette m\u00e9thode.<\/li>\n<li>La m\u00e9thode de l&rsquo;administration fiscale SDA (Service des D\u00e9cisions Anticip\u00e9es). Toujours sur la base de la m\u00e9thode Ruysseveld, mais le taux d&rsquo;actualisation retenu est la valeur locative nette divis\u00e9e par la valeur v\u00e9nale.<\/li>\n<li>La m\u00e9thode justement corrig\u00e9e par les tribunaux (Tribunal de premi\u00e8re instance du Brabant Wallon du 1er septembre 2023). Tr\u00e8s pertinemment le tribunal accepte la m\u00e9thode du SDA, mais constate que l&rsquo;inflation doit venir diminuer le taux d&rsquo;actualisation retenu par l&rsquo;administration fiscale. Ceci provient du bon sens que les loyers sont index\u00e9s.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Pour un calcul plus fin, il faut s\u2019adresser \u00e0 un professionnel du chiffre et du droit pour appliquer la r\u00e8gle \u00e0 votre cas particulier.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #ff6600;\">La nue-propri\u00e9t\u00e9 :<\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Le nu-propri\u00e9taire est celui qui re\u00e7oit l\u2019immeuble lorsque l\u2019usufruit touche \u00e0 sa fin. La valorisation se fait par diff\u00e9rence avec la pleine propri\u00e9t\u00e9. Pour les droits d\u2019enregistrement et seulement pour ces droits, il y a un minimum de 20 % des droits d\u2019enregistrement \u00e0 payer par le nu-propri\u00e9taire.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #ff6600;\">Les travaux :<\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Les travaux de gros \u0153uvre sont \u00e0 charge du nu-propri\u00e9taire et l\u2019entretien et petites r\u00e9parations \u00e0 charge de l\u2019usufruitier. Il est possible de l\u00e9g\u00e8rement d\u00e9roger \u00e0 ses r\u00e8gles avec l\u2019aide d\u2019un professionnel. Par exemple une nouvelle chaudi\u00e8re pourra \u00eatre prise en charge en d\u00e9but d\u2019usufruit, mais que tr\u00e8s partiellement en fin d\u2019usufruit. Depuis le 1 septembre 2021 la partie des gros travaux que l&rsquo;usufruitier peut prendre en charge est tr\u00e8s fortement limit\u00e9e par le livre 3 du nouveau code civil. La contribution de l&rsquo;usufruitier est d\u00e9termin\u00e9e en fonction de la valeur du droit d&rsquo;usufruit par rapport \u00e0 la valeur de la pleine propri\u00e9t\u00e9, calcul\u00e9es conform\u00e9ment \u00e0 l&rsquo;article 745 sexies, \u00a73, de l&rsquo;ancien Code civil.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #ff6600;\">L\u2019immeuble en pleine propri\u00e9t\u00e9 et l\u2019indivision :<\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Il est int\u00e9ressant de prendre 1 % de l\u2019immeuble en pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 titre priv\u00e9 pour payer moins de droits d\u2019enregistrement en cas de dissolution anticip\u00e9e de la soci\u00e9t\u00e9. Il faut alors faire attention de ne pas perdre le droit \u00e0 la d\u00e9duction \u00e0 l\u2019IPP pour sa seule et unique maison d\u2019habitation si l\u2019immeuble est utilis\u00e9 \u00e0 titre d\u2019habitation.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #ff6600;\">La revente de l\u2019immeuble en cours d\u2019usufruit :<\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Il est toujours possible de revendre l\u2019immeuble en cours d\u2019usufruit. Le nu-propri\u00e9taire vend la nue-propri\u00e9t\u00e9 et la soci\u00e9t\u00e9 vend l\u2019usufruit. Pour l\u2019acheteur c\u2019est sans importance, il ach\u00e8te une pleine propri\u00e9t\u00e9 face \u00e0 deux vendeurs. La taxation pour le nu-propri\u00e9taire est int\u00e9ressante, car il n\u2019y a en principe pas d\u2019imp\u00f4ts \u00e0 payer si la revente se fait 5 ans apr\u00e8s l\u2019acquisition. La soci\u00e9t\u00e9 ne paiera que de l\u2019imp\u00f4t sur la nouvelle valorisation de l\u2019usufruit.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #ff6600;\">Les avantages de toute nature :<\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si vous comptez utiliser cet immeuble comme habitation propre, il faudra v\u00e9rifier que l\u2019avantage de toute nature n\u2019est pas \u00e0 ce point \u00e9lev\u00e9 que toute cette construction est impensable.<\/p>\n<h3><span style=\"color: #ff6600;\">Conclusion :<\/span><\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sur base de cette note, vous pouvez d\u00e9j\u00e0 vous faire une id\u00e9e des points essentiels \u00e0 surveiller. Comme la jurisprudence \u00e9volue et que chaque cas doit s\u2019analyser en fonction des sp\u00e9cificit\u00e9s propres il est essentiel de se faire assister par un professionnel du chiffre.<\/p>\n<h4><span style=\"color: #ff6600;\">N&rsquo;h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter pour toutes questions.<\/span><\/h4>\n<p style=\"text-align: center;\"><span style=\"color: #ff6600;\"><a class=\"button\" style=\"color: #ff6600;\" title=\"Contact\" href=\"https:\/\/www.cludts.be\/fr\/contact\/\">Contactez-nous<\/a><\/span><\/p>\n<p>Mail: <a href=\"mailto:Anouk.cludts@cludts.com\">Anouk.cludts@cludts.com\u00a0<\/a><br \/>Avenue de Limburg Stirum, 250 \u00e0 1780 Wemmel<br \/>T\u00e9l: <a href=\"tel:+32486521663\">0486 52 16 63<\/a>\u00a0<\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un immeuble en usufruit en soci\u00e9t\u00e9 La pratique de l\u2019achat d\u2019immeuble en usufruit pour la soci\u00e9t\u00e9 est devenue courante. Il faut faire attention au fisc qui taxe les abus. \u00c0 la lumi\u00e8re de l\u2019\u00e9volution de la jurisprudence et de la position de l\u2019administration fiscale, l\u2019on peut tirer des conclusions de ce qui est possible dans [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","template":"","meta":{"_genesis_hide_title":false,"_genesis_hide_breadcrumbs":false,"_genesis_hide_singular_image":false,"_genesis_hide_footer_widgets":false,"_genesis_custom_body_class":"","_genesis_custom_post_class":"","_genesis_layout":"","footnotes":""},"class_list":["post-1541","page","type-page","status-publish","entry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cludts.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1541","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cludts.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cludts.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cludts.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cludts.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1541"}],"version-history":[{"count":33,"href":"https:\/\/www.cludts.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1541\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4991,"href":"https:\/\/www.cludts.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1541\/revisions\/4991"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cludts.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1541"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}