Een gebouw in vruchtgebruik in een vennootschap
Een gebouw in vruchtgebruik aankopen voor een vennootschap is een courante praktijk geworden. Let wel op voor de fiscus die misbruiken belast. Op basis van de evolutie van de rechtspraak en het standpunt van de fiscale administratie kan men vaststellen wat mogelijk is in constructies die de aankoop van een gebouw omvatten.
De waardebepaling van het vruchtgebruik:
Dit is ongetwijfeld de meest relevante vraag. Het heeft bijna 10 jaar geduurd vóór de administratie had begrepen dat er wel degelijk een probleem is. De basisredenering komt hierop neer: kosten zijn slechts aftrekbaar in de mate waarin ze dienen om belastbare inkomsten te genereren. Dus wie alleen vruchtgebruik in een vennootschap heeft aangekocht om verliezen te maken, heeft een probleem. Men dient de berekening te maken als de bedrijfsleider die op zoek is naar een rendabele investering voor zijn bedrijf. Men dient dus altijd een financieel plan op te stellen om de rendabiliteit van het project te berekenen. Deze logica moet toegepast worden op alle belangrijke investeringsgevallen, dus evengoed voor een gebouw als voor een opslagplaats, een machine, vrachtwagen of werktuigen.
Berekeningsvoorbeeld van het vruchtgebruik van bepaalde duur:
Maandelijkse brutohuur: € 2.000,00 Om de nettohuur te verkrijgen, dient men hiervan de kosten af te trekken. Deze bedragen tussen 10 en 25%, afhankelijk van de toestand van het gebouw. In ons voorbeeld blijft er € 1.500,00 over. Vervolgens vermenigvuldigt men met 12 voor de jaarlijkse nettohuur, dus € 18.000,00. Daarna vermenigvuldigt men de jaarlijkse huur met een coëfficiënt die afhankelijk is van de duur:
-
Voor een duur van 5 jaar vermenigvuldigen met 4,45, het vruchtgebruik bedraagt € 80.100,00.
-
Voor een duur van 10 jaar vermenigvuldigen met 8,11, het vruchtgebruik bedraagt € 145.980,00.
-
Voor een duur van 15 jaar vermenigvuldigen met 11,12, het vruchtgebruik bedraagt € 200.160,00.
-
Voor een duur van 20 jaar vermenigvuldigen met 13,59, het vruchtgebruik bedraagt € 244.620,00.
Dit is een oude formule die kan gebruikt worden voor een snelle voorlopige raming.
Andere recente formules voor het berekenen van vruchtgebruik voor vaste termijn
Er bestaan ook nieuwere formules die door de rechtbanken en de belastingdienst zijn gevalideerd. We kunnen 3 formules behouden.
- De methode van Ruysseveld, die een berekeningsbasis vormde die nog steeds geldig is, maar waarvan de actualisatiecoëfficiënt talrijke wijzigingen heeft ondergaan. Tot 2016 accepteerde het bestuur deze werkwijze.
- Werkwijze van de Belastingdienst DVB (Diensten van Voorafgaande Beslissingen). Nog steeds gebaseerd op de Ruysseveldmethode, maar het discontopercentage dat gebruikt wordt is de netto huurwaarde gedeeld door de marktwaarde.
- Deze methode werd terecht door de rechtbanken gecorrigeerd (Rechtbank van eerste aanleg van Waals-Brabant van 1 september 2023). De rechtbank aanvaardt terecht de SDA-methode, maar merkt daarbij op dat de inflatie de door de belastingdienst gehanteerde discontovoet moet verlagen. Dit komt voort uit het gezonde verstand dat huren geïndexeerd zijn.
Voor een meer gedetailleerde berekening kunt u het beste contact opnemen met een professional op het gebied van accountancy en recht, zodat deze de regel op uw specifieke geval kan toepassen.
De naakte eigendom:
De blote eigenaar is degene die het gebouw ontvangt als het vruchtgebruik eindigt. De waarde hiervan wordt bepaald door naar het verschil met de volledige eigendom te kijken. Voor de registratierechten – en enkel voor deze belasting – geldt dat de blote eigenaar minimaal 20% van de registratierechten moet betalen.
Grove en kleine herstellingen:
De ruwbouwwerken zijn ten laste van de blote eigenaar, terwijl het onderhoud en de kleine herstellingen ten laste zijn van de vruchtgebruiker. Met de hulp van een specialist is het mogelijk om lichtjes van deze regels af te wijken. Een nieuwe verwarmingsketel kan bijvoorbeeld volledig ten laste worden genomen aan het begin van het vruchtgebruik, maar slechts zeer gedeeltelijk aan het einde van het vruchtgebruik. Sinds 1 september 2021 is de mogelijkheid om de grove herstellingen in kosten te nemen bij de vruchtgebruiker sterk beperkt. Deze beperking wordt bepaald in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom, berekend overeenkomstig artikel 745sexies, § 3, van het oude Burgerlijk Wetboek.
Gebouw in volle eigendom en onverdeeldheid:
Het is interessant om 1% van het gebouw in volle eigendom te nemen als privébezit om minder registratierechten te betalen bij vroegtijdige ontbinding van de vennootschap. Men dient dan op te letten dat men niet het recht op aftrek in de personenbelasting verliest voor de enige woning als het gebouw als woning wordt gebruikt.
De verkoop van het gebouw in de loop van de vruchtgebruikperiode:
Het is altijd mogelijk om het gebouw te verkopen terwijl het vruchtgebruik loopt. De blote eigenaar verkoopt de naakte eigendom en de vennootschap verkoopt het vruchtgebruik. Voor de koper speelt deze dubbele verkoop geen rol: hij koopt in volle eigendom van twee verkopers. De belasting voor de blote eigenaar is interessant, want in principe moet hij geen belastingen betalen als de verkoop 5 jaar na de aankoop plaatsvindt. De vennootschap betaalt slechts belastingen op de nieuwe waardebepaling van het vruchtgebruik.
Voordelen van alle aard:
Als u dit gebouw als eigen woning wilt gebruiken, moet u nagaan of het voordeel van alle aard niet zo hoog oploopt dat de hele constructie onzinnig wordt.
Conclusie:
Op basis van deze nota kunt u zich al een idee vormen over de voornaamste aandachtspunten. Aangezien de rechtspraak evolueert en elk geval moet worden beoordeeld op basis van zijn specifieke kenmerken, is het essentieel dat u zich laat bijstaan door een cijferberoeper.
Aarzel niet om ons te contacteren voor meer
inlichtingen:
Mail: Anouk.cludts@cludts.com
de Limburg Stirumlaan, 250 te 1780 Wemmel
Tel: 02/460 68 91