Un immeuble en usufruit en société
La pratique de l’achat d’immeuble en usufruit pour la société est devenue courante. Il faut faire attention au fisc qui taxe les abus. À la lumière de l’évolution de la jurisprudence et de la position de l’administration fiscale, l’on peut tirer des conclusions de ce qui est possible dans les constructions d’achats d’immeubles.
La valorisation de l’usufruit :
Sans aucun doute la question la plus pertinente. L’administration a pris presque 10 ans avant de comprendre que le problème est bien là. Le raisonnement de base est que pour que des frais soient déductibles il faut qu’il serve à produire des revenus imposables. Évidemment ceux qui ont acheté des usufruits en sociétés uniquement pour faire des pertes ont eu des problèmes. Il faut faire le calcul comme dirigeant d’entreprise qui cherche un investissement rentable pour sa société. Il faut donc toujours faire un plan financier pour calculer la rentabilité du projet. Cette logique doit s’appliquer dans tous les cas d’investissements importants aussi bien pour un immeuble qu’un entrepôt, une machine, un camion ou des outils.
Exemple de calcul d’usufruit à durée déterminée :
Loyer mensuel brut : 2.000,00 € Il faut déduire des charges pour obtenir le loyer net. Comme ordre de grandeur entre 10 et 25 % en fonction de l’état de l’immeuble. Ici il reste par exemple 1.500,00 €. Ensuite l’on multiplie par 12 pour avoir le loyer annuel soit 18.000,00 €. Après cela l’on multiplie le loyer annuel par un coefficient en fonction de la durée :
- Pour une durée de 5 ans à multiplier par 4,45, l’usufruit est égal à 80.100,00 €
- Pour une durée de 10 ans à multiplier par 8,11, l’usufruit est égal à 145.980,00 €
- Pour une durée de 15 ans à multiplier par 11,12, l’usufruit est égal à 200.160,00 €
- Pour une durée de 20 ans à multiplier par 13,59 l’usufruit est égal à 244.620,00 €
Ceci est la formule le plus prudente. Pour un calcul plus fin, il faut s’adresser à un professionnel du chiffre et du droit pour appliquer la règle à votre cas particulier.
La nue-propriété :
Le nu-propriétaire est celui qui reçoit l’immeuble lorsque l’usufruit touche à sa fin. La valorisation se fait par différence avec la pleine propriété. Pour les droits d’enregistrement et seulement pour ces droits, il y a un minimum de 20 % des droits d’enregistrement à payer par le nu-propriétaire.
Les travaux :
Les travaux de gros œuvre sont à charge du nu-propriétaire et l’entretien et petites réparations à charge de l’usufruitier. Il est possible de légèrement déroger à ses règles avec l’aide d’un professionnel. Par exemple une nouvelle chaudière pourra être prise en charge en début d’usufruit, mais que très partiellement en fin d’usufruit. Depuis le 1 septembre 2021 la partie des gros travaux que l’usufruitier peut prendre en charge est très fortement limitée par le livre 3 du nouveau code civil. La contribution de l’usufruitier est déterminée en fonction de la valeur du droit d’usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété, calculées conformément à l’article 745 sexies, §3, de l’ancien Code civil.
L’immeuble en pleine propriété et l’indivision :
Il est intéressant de prendre 1 % de l’immeuble en pleine propriété à titre privé pour payer moins de droits d’enregistrement en cas de dissolution anticipée de la société. Il faut alors faire attention de ne pas perdre le droit à la déduction à l’IPP pour sa seule et unique maison d’habitation si l’immeuble est utilisé à titre d’habitation.
La revente de l’immeuble en cours d’usufruit :
Il est toujours possible de revendre l’immeuble en cours d’usufruit. Le nu-propriétaire vend la nue-propriété et la société vend l’usufruit. Pour l’acheteur c’est sans importance, il achète une pleine propriété face à deux vendeurs. La taxation pour le nu-propriétaire est intéressante, car il n’y a en principe pas d’impôts à payer si la revente se fait 5 ans après l’acquisition. La société ne paiera que de l’impôt sur la nouvelle valorisation de l’usufruit.
Les avantages de toute nature :
Si vous comptez utiliser cet immeuble comme habitation propre, il faudra vérifier que l’avantage de toute nature n’est pas à ce point élevé que toute cette construction est impensable.
Conclusion :
Sur base de cette note, vous pouvez déjà vous faire une idée des points essentiels à surveiller. Comme la jurisprudence évolue et que chaque cas doit s’analyser en fonction des spécificités propres il est essentiel de se faire assister par un professionnel du chiffre.
N’hésitez pas à nous contacter pour toutes questions.
Alain Cludts